Den stigende rente giver nye muligheder

7. marts 2022

Den faste rente på realkreditlån er steget ganske kraftigt i løbet af kort tid. For bare et halvt år siden var renten på 1%, mens renten i dag er på 2,5%.

Den højere rente gør det selvsagt dyrere at låne penge, men rentestigningen giver også muligheder for dig, hvis du har et eksisterende lån med en fast lav rente. Du kan nemlig lave en såkaldt opkonvertering.

Opkonvertering

En opkonvertering betyder, at du indfrier dit gamle lån med den lave rente og optager et nyt lån med en højere fast rente. Umiddelbart kan det virke dumt, men der er faktisk en mening med galskaben.

Når renten stiger, betyder det nemlig, at dit gamle lån kan indfries med færre kroner, end du egentlig skylder. Har du eksempelvis et 30-årigt lån med en rente på 0,5%, kan du indfri 100 kroners lån ved blot at komme med ca. 84 kroner (kurser pr. 25. februar).

Et lån på 2 million kr. kan således indfries med 1.680.000 kroner. De færreste har så mange penge stående på kontoen, så der skal i stedet optages et nyt lån, men til en rente på 2,5%. Selv om renten på lånet på den måde stiger med 1,5%, vil den månedlige ydelse være stort set uændret, da gælden, der betales rente af, er markant mindre. Afdragene bliver mindre, da en større del at ydelsen bliver brugt til at betale renter.

Selv om ydelsen er stort set uændret, bliver det dyrere set over hele lånets løbetid, da den reducerede restgæld ikke kan kompensere for den højere lånerente. Du skal derfor kun omlægge dit lån, hvis du tror, at renten igen vil falde.

Du skal have med i betragtning, at en opkonvertering først giver fuld gevinst, når du har konverteret ned til en lavere rente igen. Gevinsten ved opkonverteringen skal således kunne dække omkostningerne til to låneomlægninger.

Skrå konvertering

Et alternativ til opkonvertering, er en såkaldt skrå konvertering. Ved en skrå konvertering udnytter du også, at du kan indfri det gamle lån billigt. Her vil du eksempelvis også kunne indfri 100 kroners lån ved at komme med ca. 84 kroner. Men i stedet for at få en nyt lån med en fast rente, får du her et lån med en variabel rente.

Den variable rente er væsentlig lavere end den faste rente, men til gengæld ændrer den sig løbende – og kan dermed også på et tidspunkt ende med at være højere end den faste rente på 2,5%, som du kunne have fået i dag.

Fordelen ved den variable rente er, at ydelsen her og nu er lavere end på dit gamle lån. Du får således fordelen ved, at lånets restgæld bliver reduceret samtidig med, at ydelsen bliver lidt lavere. Men prisen er altså, at renten kan ændre sig og ydelsen dermed stige. Vælger du et lån med variabel rente, er det derfor vigtigt, at du har god luft i din privatøkonomi til at betale renterne, hvis de på et tidspunkt stiger.

I tabellen nedenfor kan du se, hvordan restgæld, ydelse og afdrag ændrer sig, hvis et lån på 0,5% bliver omlagt til hhv. et nyt fastforrentet lån på 2,5% og et nyt variabelt forrentet F-kort lån.

Hvad betyder det for dig?

Du har også mulighed for selv at beregne, hvad en omlægning af dit lån betyder på ”Mit Totalkredit”, som du finder i din netbank under ”Bolig” og ”Totalkredit”. Bemærk, du kan ikke åbne ”Mit Totalkredit” via Vestjysk Bank appen på din telefon.
Du er også altid velkommen til at tage fat i din rådgiver, så I sammen kan se på mulighederne. Det er gratis og helt uforpligtigende.
Eksempel

	Nuværende lån	Nyt lån - fast rente	Nyt lån - variabel rente
Låntype	Fast rente - 0,5%	Fast rente - 2,5%	F-kort -0,3%
Nominel restgæld	2.058.000 kr.	1.715.000 kr.	1.684.000
Mdr. ydelse før skat	7.400 kr.	7.700 kr.	5.750 kr.
Mdr. ydelse efter skat	6.850 kr.	6.550 kr.	5.600 kr.
Mdr. afdrag	5.350 kr.	3.250 kr.	5.100 kr.

 

Nyt lån fast rente:

Udbetalt lånebeløb 1.678.290 kr., hovedstol 1.715.000 kr. Løbetid: 30 år, 120 kvartårlige terminer. Kurs: 97,86. Debitorrente: 2,52% p.a. Renten er fast. Bidragssats: 0,65%. ÅOP: 3,45%. Omkostninger: Kurtage 2.517 kr., lånoptagelsesgebyr 4.000 kr., sagsekspedition 8.500 kr., indfrielsesgebyr 750 kr., kursfradrag ved udbetaling (0,2 kurspoint) 3.430 kr., terminsfradrag (0,05 kurspoint) 866 kr., tinglysningsafgift 1.730 kr., notering af kurskontrakt 200 kr. renter og bidrag i alt 916.373 kr., omkostninger i alt 938.366 kr.
Samlet ydelse før skat i hele lånets løbetid: 2.631.373 kr. 1. års månedlige ydelse før skat: 7.704 kr.

Kreditgiver: Totalkredit. I beregningerne indgår ikke omkostninger til obligatorisk brandforsikring. Lånet tilbydes mod pant i fast ejendom.

Nyt lån variabel rente:
Udbetalt lånebeløb 1.680.632 kr., hovedstol 1.684.000 kr. Løbetid: 30 år, 120 kvartårlige terminer. Kurs: 99,80. Debitorrente: -0,32% p.a. Renten er variabel. Bidragssats: 0,77%. ÅOP: 0,53%. Omkostninger: Kurtage 2.521 kr., lånoptagelsesgebyr 4.000 kr., sagsekspedition 8.500 kr., indfrielsesgebyr 750 kr., kursfradrag ved udbetaling (0,2 kurspoint) 3.368 kr., terminsfradrag (0,04 kurspoint) 674 kr., tinglysningsafgift 1.730 kr., notering af kurskontrakt 500 kr. renter og bidrag i alt 109.605 kr., omkostninger i alt 131.648 kr.

Samlet ydelse før skat i hele lånets løbetid: 1.793.605 kr. 1. års månedlige ydelse før skat: 5.736 kr.

Kreditgiver: Totalkredit. I beregningerne indgår ikke omkostninger til obligatorisk brandforsikring. Lånet tilbydes mod pant i fast ejendom.

Skatten er 26,12%. Det eksisterende lån er et 0,5% med en restløbetid på 29 år og 3 måneder med afdrag. Lånet indfries den 7. marts til kurs 83,46. Bidragssatsen er 0,74%.

Beregningerne er kun vejledende og kan afvige fra et lånetilbud. Beregningerne er foretaget den 28. februar 2022.

 

 

Tilbage